Polityka mieszkaniowa w naszym kraju leży już od lat i wydaje się że rządzący nie bardzo mają pomysł na to jak ją podnieść zostawiając problem do rozwiązania wolnemu rynkowi wycofując się z polityki mieszkaniowej. To rozwiązanie niestety do najlepszych nie należy i z każdym rokiem sytuacja na rynku mieszkaniowym się pogarsza.
Porównując dane z 2019 roku i obecnego możemy zauważyć, że problem luki czynszowej wzrósł z 40% do ponad 60% co oznacza, że ponad połowa rodaków jest wykluczona z rynku mieszkaniowego w naszym kraju.
Czym jest luka czynszowa? Luka czynszowa to problem, który dotyczy coraz większej ilości naszych rodaków, których zarobki są na tyle niskie, że nie pozwalają na kupno własnego mieszkania za własne oszczędności ani zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, a nawet umożliwiają najem przyzwoitego lokalu mieszkalnego. Jednocześnie też przekraczają górny limit zarobków uprawniający do otrzymania prawa do mieszkania komunalnego czy socjalnego. W konsekwencji tej sytuacji, w której miliony Polaków nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych mówimy o luce czynszowej.
Problem widać bardzo dobrze przyglądając się sytuacji młodych ludzi, którym ciężko się dziwić, że zostają pod jednym dachem z rodzicami zamiast „wyfrunąć z rodzinnego gniazda”.
Owe „wyfrunięcie” oznacza przy obecnych cenach najmu, przeznaczanie większości swojej wypłaty na mieszkanie w kawalerce, w której będą odsypiać zmiany w pracy,a przecież do tego dochodzi również potrzeba zaspokojenia głodu, warto też czasem kupić sobie jakiś ciuch, opłacić telefon i internet, no i wyjść od czasu do czasu ze znajomymi. Jednak przy stawkach na rynku pracy pogodzenie tych wszystkich rzeczy to nie lada wyzwania i istna kombinacja. Nic więc dziwnego, że młodzi zamiast wynajmu studia czy pokoju w mieszkaniu z trzema obcymi ludźmi wolą dokładać się rodzicom do czynszu i móc odkładać pieniądze, nie martwiąc się przy tym o to czy starczy im na przykład na zakup zimowej kurtki.
Rządy Prawa i Sprawiedliwości, kilka lat temu w celach poprawy sytuacji demograficznej naszego kraju wprowadziły program socjalny 500plus, zakładając w uzasadnieniu ustawy, że w ciągu dziesięciu lat na świat przyjdzie 280 tysięcy nowych Polaków, a to oznacza, że rocznie przybędzie nam 30 tysięcy urodzeń w skali roku podnosząc wskaźnik urodzeń z 1,3 do maksymalnie 1,5.
Z ogólnej puli ludności ponad połowa Polaków, która mogłaby poprawić sytuację dzietności to rodziny bez dzieci oraz single, których liczba wzrasta z roku na rok. To tu leży problem niskiej dzietności, a nie w rodzinach z trójką czy czwórką dzieci, których program miałby zachęcić do jeszcze jednego dziecka. Posługując się danymi z ustawy PiS, można wyliczyć, że jedno dziecko otrzyma 850tysięcy złotych, podczas kiedy jako dorosły człowiek do systemu emerytalnego wpłaci 1/3 tej sumy. Nakłady programu 500plus są zatem trzykrotnie większe od dochodów.
Zostawiając już nieopłacalność tego programu socjalnego, który miałby zachęcić Polaków do poprawy dzietności, zauważmy tylko, że dodanie do domowego budżetu 500 złotych przy nowym członku rodziny nie rozwiązuje w żaden sposób sytuacji materialnej tej rodziny.
W dalszym ciągu nie pozwala to wyjść z luki czynszowej zwłaszcza młodych ludzi, którzy mogliby zadbać o poprawę sytuacji demograficznej w naszym kraju.
Dlaczego poruszyłem ten temat przy okazji spraw związanych z polityką mieszkaniową?
Statystyki pokazują, że problem własnych czterech katów, to jeden z głównych powodów, dla których młodzi ludzie nie decydują się zakładanie rodzin.
Co w tej sytuacji ma nam do zaoferowania państwo?
Czy na polu polityki mieszkaniowej państwo nie ma żadnego programu socjalnego dla młodych, by ułatwić im start w życie, a przy tym „upiec dwie pieczenie na jednym ogniu”, bo i zapewnić obywatelom mieszkania i pomóc realnie w problemie niskiej dzietności. Owszem ma. Do programu mieszkanie plus, cała polityka mieszkaniowa w Polsce opierała się na dotowaniu zakupu mieszkań na kredyt. Program rodzina na swoim, mieszkanie dla młodych czy program mieszkanie bez wkładu własnego to wszystko programy, gdzie państwo tak naprawdę rzucało pieniądze na rynek zostawiając jednak ludzi w sytuacji, w której to mieszkania mieli zakupić od deweloperów, a rynek miał załatwić problem.
Niestety dorzucanie pieniędzy do popytu zwłaszcza takiego finansowanego kredytem skutkuje wzrostem cen. Kiedy deweloperzy widzą, że na rynku pojawia się więcej pieniędzy po prostu podnoszą ceny co powoduje, ze dostępność finansowa mierzona tym jakie mieszkanie jest w stanie kupić osoba o określonym poziomie dochodu nie zmienia się lub też spada, bo nie wszyscy są uprawnieni do otrzymania pieniędzy z programu socjalnego, w efekcie czego ci, którzy nie byli uprawnieni mają jeszcze większe trudności z kupnem mieszkania, którego cena skoczyła do góry.
Obecnie obserwujemy sytuację, gdy banki udzielają zdecydowanie mniej kredytów hipotecznych postępując ostrożniej, a jednocześnie firmy deweloperskie realizują coraz mniej inwestycji budowlanych. Deweloperzy chcąc uniknąć problemu zamrożenia środków na budowanie osiedli mieszkaniowych, na które nie stać konsumentów, zwyczajnie decydują się na chwilowe lub długotrwałe zatrzymanie poszczególnych etapów inwestycyjnych. Powoduje to coraz gorsze warunki mieszkalne, w których jesteśmy zmuszeni żyć. Często zarobki nie pozwalają nam wynająć mieszkania o optymalnym standardzie i musimy decydować się na lokum wadliwe pod względem technicznym, nawet takie, w którym wymagany jest generalny remont.
Problem, jakim jest luka czynszowa wraz z kwestią złych warunków mieszkalnych stale narasta. Ponadto, patrząc na pędzącą inflację, która też przecież nie omija np. materiałów budowlanych, musimy przygotować się na jeszcze większe pogłębienie go. Jak wynika z opinii obywateli, nieliczni z nich mają rzeczywiste perspektywy na poprawę swojej sytuacji finansowej i mieszkaniowej w najbliższych miesiącach czy latach.
Co w takiej sytuacji, jak poprawić sytuację młodych, których problem luki czynszowej dotyka w znacznym stopniu?
Przede wszystkim państwo zamiast wycofywania się z ingerencji w rynek mieszkaniowy i zostawiania swoich obywateli na pastwę deweloperów musi o swoich obywateli zadbać i zmienić dotychczasową politykę mieszkaniową.
Czas skończyć z bezrefleksyjnym wyprzedawaniem często zielonych terenów deweloperom pozbawionych koordynacji z siecią komunikacyjną i planowanymi trasami uzbrojenia terenu w sieci energetyczne, wodno-kanalizacyjne czy gazowe . W Polsce w wielu miastach rosnącym problemem jest właśnie niewydolność infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej, która musi obsłużyć rozlane przedmieścia i stojące na uboczu małe zamknięte osiedla. To problem nie stworzenia po roku 1989 modelu zarządzania przestrzenią wspólna i odpowiedniego planowania zarówno na poziomie lokalnym, jak i krajowym. Bez prowadzenia harmonijnej i spójnej polityki przestrzennej rósł będzie chaos infrastrukturalny – braki w rozprowadzeniu sieci mediów, wysokie koszty obsługi tych sieci, brak powiązania osiedli pod nowe tereny z siecią komunikacyjną.
W miejsce chaotycznie rozlokowanych deweloperskich osiedli z „mikroapartamentami”, należy budować mieszkania na wynajem. Mieszkania własnościowe nie rozwiążą bowiem całkiem problemu niskiej mobilności społecznej, zaś przy ciągłych wzrostach cen i niższym wzroście wynagrodzeń coraz większej grupy ludności po prostu nie stać na zakup własnego mieszkania.
Gminy i spółdzielnie muszą zacząć tworzyć dla deweloperów konkurencję. Mogą wszakże konkurować skalą i niższymi kosztami (mają bowiem własne zasoby gruntowe i nie podlegają takiemu opodatkowania lokalnego, jakiemu podlega firma). Dziś niestety działania gmin są niemrawe, zaś spółdzielnie –coraz częściej ograniczane i likwidowane. Aby gminy mogły konkurować państwo musi zwiększyć finansowanie budownictwa społecznego i komunalnego przez zwiększenie finansowania samorządów i możliwość wolnej alokacji zasobów, tak mieszkaniowych, jak infrastrukturalnych i finansowych. Polityka mieszkaniowa czyli zaspokojenie potrzeb mieszkańców spoczywa właśnie na samorządach, które wyprzedają tereny, a także często mieszkania komunalne, gdyż zwyczajnie nie stać je na utrzymywanie pustostanów oraz potrzebne remonty i doprowadzenie lokali do stanu użytkowania. Co od lat skutkuje tym, że liczba mieszkań komunalnych czy socjalnych dostępnych dla osób potrzebujących maleje.
Wcześniej wspomniałem, że przede wszystkim powinniśmy postawić na mieszkania na wynajem, oprócz rosnącej cen kupna mieszkania na własność dochodzą do tego również inne kwestie.
Wiele osób z mniejszych miejscowości wyjeżdża w celu poprawy jakości życia do większych miast, niektórzy na stałe inni na określony czas. To właśnie dla tych ludzi również dobrym rozwiązaniem były by tanie mieszkania na wynajem, ale te same osoby często mogą być również kołem ratunkowym dla osób znajdujących się w potrzebie. Jak?
Wydawać, by się mogło, że w małych miejscowościach wyludniających się sytuacja na rynku mieszkalnym powinna być lepsza, często brakuje tam znacznie mniejszej ilości mieszkań jednak gmin nie stać na sfinansowanie budowy takich lokali. W takich miejscowościach dobrym rozwiązaniem byłoby uruchomienie najmu lokali, które stoją niezamieszkane popadając w ruinę.
To właśnie osoby wyjeżdżające do większych miast będące właścicielami lokali, niekoniecznie sprzedając mieszkanie mogłyby podpisywać z gminą kontrakty najmu socjalnego, które przydzielałoby mieszkania osobom potrzebującym.
Problemów polityki mieszkaniowej jest niestety oczywiście więcej jak chociażby nie chroniące nikogo na dobrą sprawę przepisy związane z najmem. Coraz częściej stosowany najem okazjonalny odstrasza ludzi, którzy nie chcą nagle znaleźć się w sytuacji, w której nie będą mieli gdzie mieszkać, natomiast wynajmujący boją się sytuacji, w których najemcy przestaną opłacać lokal i zaczną w nim koczować. Być może dobrym rozwiązaniem byłby ostatnio podnoszony coraz częściej pomysł o powołaniu osobnego ministra mieszkalnictwa, który zająłby się podnoszeniem z kolan polityki mieszkaniowej.
Kamil Królik Antończak